부동산 중개인 없는 직거래 시 계약서 작성 주의사항과 안심 결제
부동산 중개인 없이 직거래를 할 때, 계약서 작성과 안심 결제 방식을 잘못 알면 수천만 원에서 수억 원까지 손해 볼 수 있습니다. 중개수수료를 아끼려는 마음은 이해되지만, 계약서 한 줄, 결제 방식 하나가 잘못되면 나중에 법적 분쟁과 금전적 피해로 이어질 수 있어요. 이 글에서는 직거래로 부동산을 사고팔 때 반드시 챙겨야 할 계약서 작성 포인트와 안심 결제 방법을 실제 사례와 함께 정리해 드릴게요.
직거래 계약서, 왜 중개사 없을수록 더 꼼꼼해야 할까?
직거래는 중개수수료를 아낄 수 있다는 장점이 있지만, 그만큼 리스크도 커집니다. 중개사가 있으면 계약서 양식, 등기부등본 확인, 세금·등기 절차 등을 안내해주지만, 직거래는 모든 걸 당사자끼리 직접 확인하고 처리해야 해요. 계약서에 중요한 조항이 빠지거나, 권리관계를 제대로 확인하지 않으면 나중에 “이런 조건은 몰랐다”는 말로 분쟁이 생기기 쉬워요. 특히 계약금·잔금 지급 조건, 하자 책임, 제세공과금 부담 주체 같은 핵심 항목은 반드시 계약서에 명확히 기재해야 나중에 말싸움을 피할 수 있습니다.
직거래 계약서는 국토교통부 표준 부동산 매매계약서나 임대차계약서를 기준으로 작성하는 것이 가장 안전합니다. 표준양식을 쓰면 필수 항목이 누락될 가능성이 줄고, 법원에서도 인정받기 쉬워요. 계약서를 직접 쓰는 경우, 매도인·매수인(임대인·임차인) 정보, 부동산 표시, 매매대금·보증금, 계약금·중도금·잔금 지급 조건, 소유권 이전·인도 시기, 제세공과금 정산 방법, 특약사항 등을 빠짐없이 포함해야 합니다.
계약서에 꼭 들어가야 할 핵심 항목
직거래 계약서를 작성할 때는 다음 항목을 반드시 확인하고 기재해야 해요. 이 항목들이 빠지면 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 불리한 입장에 설 수 있습니다.
- 계약 당사자 정보
매도인·매수인(임대인·임차인)의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 기재합니다. 대리인과 거래할 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고 계약서에 “대리인”임을 명시해야 해요.
- 부동산 표시
지번·도로명 주소, 토지·건물의 면적, 구조, 용도지역, 층수 등을 등기부등본과 건축물대장 내용 그대로 기재합니다. “○○동 ○○호”처럼 간단히 쓰지 말고, 공부상 정확한 정보를 적어야 해요.
- 가격과 지급 조건
매매대금(보증금)과 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급 시기, 지급 방법(계좌이체, 현금 등)을 구체적으로 기재합니다. 지급 지연 시 위약금 규정도 함께 넣는 것이 좋습니다.
- 소유권 이전 및 인도 시기
소유권 이전 등기 신청일과 완료일, 부동산 인도일(입주일)을 명확히 정합니다. 잔금 지급과 동시에 등기 신청·열쇠 인도가 이뤄진다는 조건을 특약으로 넣는 것이 안전해요.
- 제세공과금 및 기타 비용 부담
취득세, 등록세, 농지취득세, 중개수수료(직거래라 없더라도 명시), 공과금(관리비, 수도·전기·가스 등) 정산 방법과 부담 주체를 계약서에 명시합니다.
- 하자·수리 책임
거래 전에 발견된 하자나 수리가 필요한 부분(도배, 장판, 도어락, 배관 등)에 대해 누구 책임인지, 언제까지 수리할 것인지 특약으로 정합니다.
- 계약 해제·해지 조건
계약금 미지급, 잔금 미지급, 등기 미이전, 인도 지연 등 각 당사자의 주요 의무 위반 시 계약 해제·해지 조건과 위약금·손해배상 규정을 명확히 합니다.
특약사항, 이렇게 써야 분쟁을 막을 수 있어요
특약사항은 계약서에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다. 표준양식에는 없는 구체적인 조건을 넣는 자리라, “이건 말로 했는데 계약서엔 안 썼다”는 말싸움을 막을 수 있어요. 직거래에서는 다음 특약을 꼭 넣는 것을 추천합니다.
- “현 시설 상태에서의 계약”
“계약 체결 시점의 시설 상태(옵션, 하자 등) 그대로 인도하며, 이후 발생한 하자는 매수인(임차인) 책임”이라는 문구를 넣어 두면, 입주 후 “이거 고쳐달라”는 요구를 줄일 수 있어요.
- “잔금일 전 권리변동 없음”
“잔금 지급일 전까지 해당 부동산에 압류, 가압류, 경매, 근저당 등 권리변동이 생기면 계약은 무효”라는 조건을 넣으면, 나중에 부동산이 압류되거나 담보로 잡히는 걸 방지할 수 있습니다.
- “잔금일 조정 조건”
대출 일정 등으로 잔금일이 유동적일 경우, “잔금일은 ○○일 이전까지 협의로 조정 가능” 같은 문구를 넣어 두면, 날짜 문제로 계약이 깨지는 걸 막을 수 있어요.
- “계약금·잔금 지급 계좌 명시”
계약금과 잔금을 입금할 계좌(은행명, 계좌번호, 예금주)를 계약서에 명확히 기재하고, “이 계좌 외로 송금하면 책임지지 않는다”는 조건을 함께 넣는 것이 안전합니다.
직거래에서 자주 틀리는 실수와 방치 시 위험
직거래를 처음 해보는 분들은 “계약서만 쓰면 끝이다”고 생각하기 쉬운데, 실제로는 계약서 작성 전·후로 해야 할 일이 많아요. 이 과정에서 실수하면 나중에 큰 손해를 보는 경우가 많습니다.
계약서 작성 전에 반드시 확인해야 할 것들
- 등기부등본으로 권리관계 확인
법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아, 갑구(소유권)와 을구(근저당, 전세권, 압류 등)를 꼼꼼히 확인해야 해요. 을구에 근저당이 있으면, 잔금일에 말소하는 조건을 계약서에 명시해야 합니다.
- 건축물대장·토지대장으로 실제 상태 확인
건축물대장으로 불법 증축 여부, 토지대장으로 토지이용계획(용도지역, 개발제한구역 등)을 확인합니다. 공부상과 실제 상태가 다를 경우, 특약으로 책임을 정해야 해요.
- 매도인·임대인 신분증과 인감증명서 확인
신분증과 인감증명서를 원본으로 대조하고, 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 확인합니다. 위임장이 있는 경우, 위임 범위와 유효기간도 함께 확인해야 해요.
- 실거래가와 시세 비교
국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 직방, 다방 등에서 동일한 동·면적의 최근 거래가를 확인해, 과도하게 비싼 가격에 거래하지 않도록 합니다.
방치하면 생기는 3가지 큰 위험
- 계약금 송금 후 사기 당할 수 있어요
계약금을 계좌이체로 보냈는데, 계좌주가 실제 소유주가 아니거나, 나중에 계좌가 사기로 제재되면 돈을 돌려받기 어렵습니다. 안심 결제나 에스크로를 쓰지 않으면 이런 위험이 커져요.
- 잔금만 지불하고 등기 이전이 안 되면 법적 소유권이 없습니다
잔금을 다 지불해도 소유권 이전 등기를 하지 않으면, 법적으로는 여전히 전 소유자의 재산입니다. 이 상태에서 압류나 경매가 걸리면, 이미 낸 돈을 잃을 수 있어요.
- 계약서에 조건이 빠져서 분쟁이 생기고, 소송까지 가는 경우
계약금·잔금 지급 조건, 하자 책임, 제세공과금 부담 등이 계약서에 명확히 안 되어 있으면, 나중에 “이건 말로 했는데” 하며 말싸움이 되고, 결국 소송으로 가는 경우가 많습니다.
직거래 안심 결제, 어떤 방식이 가장 안전할까?
직거래에서 가장 큰 걱정은 “돈을 보냈는데 물건(집)을 못 받는다”는 점입니다. 이럴 때 도움이 되는 게 안심 결제(에스크로) 시스템인데, 부동산 직거래용 안심 결제는 일반 중고거래와는 조금 다릅니다. 어떤 방식을 쓰느냐에 따라 송금 사고 위험과 수수료 부담이 달라지니, 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요해요.
부동산 직거래용 안심 결제 3가지 방식
방식 장점 단점 은행 에스크로 은행이 중개, 계약서·등기서류 확인 후 정산, 법적 신뢰도 높음 수수료 발생(거래금액의 0.1~0.3%), 절차가 다소 복잡함 플랫폼 안심송금(예: 당근부동산) 집주인 인증 완료 매물에 한해 이용, 송금 계좌와 소유주 일치 확인, 사기 위험 낮춤 일부 플랫폼에만 제공, 보상 한도가 있을 수 있음 법무사·변호사 대행 계약서 검토 + 자금관리 + 등기까지 원스톱, 전문가가 중간에서 관리 수수료가 상대적으로 높고, 신뢰할 수 있는 전문가를 찾아야 함
- 은행 에스크로는 계약금·잔금을 은행이 보관하다가, 계약서에 정한 조건(등기이전, 인도 등)이 충족되면 판매자에게 정산하는 방식입니다. 법적 신뢰도가 가장 높지만, 수수료가 있고, 계약서·등기서류를 은행에 제출해야 하는 절차가 필요해요.
- 플랫폼 안심송금(예: 당근부동산 안심송금)은 집주인 인증을 완료한 직거래 매물에 한해, 구매자가 NH농협은행 가상계좌로 계약금을 입금하고, 플랫폼이 매물 소유주와 송금 계좌 소유주가 일치하는지 확인한 후 정산하는 방식입니다. 송금 사고 위험을 줄일 수 있지만, 모든 플랫폼에서 제공되진 않아요.
- 법무사·변호사 대행은 계약서를 전문가가 검토한 후, 계약금·잔금을 법무사·변호사 사무실 계좌에 보관하고, 등기이전·인도 완료 후 정산하는 방식입니다. 가장 안전하지만, 수수료가 높고, 신뢰할 수 있는 전문가를 선정하는 것이 중요해요.
- 거래 금액이 클수록 은행 에스크로나 법무사 대행이 더 안전
계약금·잔금이 수천만 원 이상이면, 은행 에스크로나 법무사 대행을 쓰는 것이 송금 사고 위험을 줄이는 데 효과적입니다.
- 플랫폼 안심송금은 집주인 인증이 완료된 매물에서만 이용 가능
당근부동산 등 일부 플랫폼은 집주인 인증을 완료한 매물에만 안심송금을 제공합니다. 인증이 안 된 매물은 일반 계좌이체로 송금해야 하므로, 신분증·등기부등본 확인을 철저히 해야 해요.
- 수수료와 정산 시간도 비교
은행 에스크로는 수수료가 있지만 정산이 빠르고, 법무사 대행은 수수료가 높지만 계약서 검토·등기까지 원스톱으로 도와줘요. 플랫폼 안심송금은 수수료가 낮거나 없지만, 보상 한도가 있을 수 있으니 확인이 필요합니다.
직거래 계약서 작성·안심 결제 실전 팁
직거래로 부동산을 사고팔 때, 계약서와 결제를 안전하게 처리하려면 다음 실전 팁을 참고하면 도움이 됩니다.
단계별로 따라 하는 체크리스트
- 매물 확인 단계
- 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 발급받아 권리관계·실제 상태 확인
- 실거래가와 비교해 과도하게 비싼 가격이 아닌지 판단
- 매도인·임대인 신분증, 인감증명서, 위임장(대리인일 경우) 원본 대조
- 계약서 작성 단계
- 국토교통부 표준 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 기준으로 작성
- 매도인·매수인 정보, 부동산 표시, 가격, 지급 조건, 소유권 이전·인도 시기, 제세공과금 부담, 특약사항을 빠짐없이 기재
- 계약서 2부 이상 작성해 당사자 각 1부씩 보관
- 계약금 지급 단계
- 계약금은 계좌이체로 송금하고, 송금 내역(은행 거래내역서)을 반드시 보관
- 가능하면 은행 에스크로, 플랫폼 안심송금, 법무사 대행 등 안심 결제 방식을 활용
- 계약서에 명시된 계좌로만 송금하고, “이 계좌 외로 송금하면 책임지지 않는다”는 특약을 넣음
- 잔금·등기 단계
- 잔금 지급 전 다시 등기부등본을 발급받아 권리변동이 없는지 확인
- 잔금 지급, 소유권 이전 등기 신청, 열쇠 인도를 같은 날 동시에 진행
- 등기이