부동산 취득세 농어촌특별세와 지방교육세 합산한 최종 세율 계산
부동산을 살 때 “취득세”만 보고 계산하면, 막상 납부할 때 농어촌특별세와 지방교육세까지 더해져 생각보다 훨씬 많은 세금이 나올 수 있습니다. 이 글에서는 2026년 기준으로 부동산 취득세에 붙는 농어촌특별세와 지방교육세를 포함한 최종 세율을 정리하고, 실제 계산 예시까지 보여드립니다. 집을 사기 전에 꼭 확인해두면, 예상보다 훨씬 큰 세금 고지서를 받는 일을 막을 수 있습니다.
부동산 취득세 최종 세율: 농어촌특별세·지방교육세 포함
부동산 취득세는 “취득세 본세” 외에 농어촌특별세와 지방교육세라는 부가세가 추가됩니다. 이 세 가지를 합친 금액이 실제 납부해야 할 총 세금이 되며, 이를 “최종 세율”이라고 부릅니다. 2026년 기준으로 주택과 주택 외 부동산(토지, 건물 등)별로 최종 세율이 달라지므로, 어떤 종류의 부동산을 취득하는지 먼저 확인해야 합니다.
핵심: 취득세 + 농어촌특별세 + 지방교육세
- 취득세 본세: 부동산 종류·가격·주택 수에 따라 1~12% 정도의 세율이 적용됩니다.
- 지방교육세: 취득세 본세의 10%에 해당하는 금액이 추가됩니다.
- 농어촌특별세: 주택은 전용면적 85㎡ 초과 시, 주택 외 부동산은 대부분 0.2%가 추가됩니다.
이 세 가지를 더하면, 주택은 보통 1.1%~3.5%, 주택 외 부동산은 4.6% 정도의 최종 세율이 됩니다. 다만, 조정대상지역 다주택자나 고급주택 등 특수한 경우는 중과세율이 적용되어 더 높아질 수 있습니다.
주택별 최종 세율표 (2026년 기준)
아래 표는 2026년 기준으로 일반적인 주택(1주택자 기준)의 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 합계 최종 세율을 정리한 것입니다. 조정대상지역·다주택자 등은 중과세율이 적용되므로, 실제 적용 세율은 달라질 수 있습니다.
구분 취득세 농어촌특별세 지방교육세 합계 최종 세율 6억 원 이하 주택 (전용 85㎡ 이하) 1% 비과세 0.1% 1.1% 6억 원 이하 주택 (전용 85㎡ 초과) 1% 0.2% 0.1% 1.3% 6억 초과 9억 이하 주택 (전용 85㎡ 이하) 2% 비과세 0.2% 2.2% 6억 초과 9억 이하 주택 (전용 85㎡ 초과) 2% 0.2% 0.2% 2.4% 9억 원 초과 주택 (전용 85㎡ 이하) 3% 비과세 0.3% 3.3% 9억 원 초과 주택 (전용 85㎡ 초과) 3% 0.2% 0.3% 3.5%
주택 외 부동산 최종 세율
주택 외 부동산(토지, 상가, 오피스텔, 기타 건물 등)은 취득세율이 일반적으로 4%이며, 여기에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%가 추가됩니다. 따라서 주택 외 부동산의 최종 세율은 다음과 같습니다.
- 취득세: 4%
- 농어촌특별세: 0.2%
- 지방교육세: 0.4%
- 합계 최종 세율: 4.6%
이 세율은 조정대상지역·다주택 여부와 관계없이 대부분의 주택 외 부동산에 적용되며, 법인이 아닌 개인이 취득할 때 기준입니다.
농어촌특별세와 지방교육세가 붙는 조건
최종 세율을 정확히 계산하려면, 농어촌특별세와 지방교육세가 언제 붙는지, 언제 안 붙는지 조건을 알아야 합니다. 이 두 세금은 취득세 본세에 따라 자동으로 계산되지만, 주택 규모나 지역에 따라 면제되는 경우도 있습니다.
농어촌특별세가 붙는 경우
- 주택: 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 취득할 때, 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 부과됩니다.
- 주택 외 부동산: 대부분의 토지·건물 등 주택 외 부동산은 취득가액의 0.2%가 농어촌특별세로 부과됩니다.
- 면제 조건: 전용 85㎡ 이하 주택, 2년 이상 자경하는 농지, 일부 상속·무상취득 등은 농어촌특별세가 비과세될 수 있습니다.
- 주택: 취득세 본세의 10%에 해당하는 금액이 지방교육세로 부과됩니다.
- 주택 외 부동산: 취득가액의 0.4%가 지방교육세로 부과됩니다.
- 계산 기준: 지방교육세는 취득세 본세를 기준으로 하므로, 취득세가 높아지면 지방교육세도 비례해서 늘어납니다.
- 농어촌특별세는 주택은 전용 85㎡ 초과 시, 주택 외는 대부분 0.2%로 고정됩니다.
- 지방교육세는 취득세 본세의 10%이므로, 중과세율이 적용되면 지방교육세도 함께 높아집니다.
- 조정대상지역·다주택자·고급주택 등은 중과세율이 적용되어 최종 세율이 8~12%까지 올라갈 수 있습니다.
부동산 취득세 최종 세율 계산 예시
실제로 집을 살 때는 취득가액을 기준으로 취득세 본세를 계산한 뒤, 여기에 농어촌특별세와 지방교육세를 더해 최종 세액을 구합니다. 아래에 주택과 주택 외 부동산 각각의 계산 예시를 들어보겠습니다.
주택 예시: 8억 원짜리 아파트 (전용 85㎡ 초과)
- 취득가액: 8억 원
- 취득세 본세: 8억 × 2% = 1,600만 원
- 농어촌특별세: 8억 × 0.2% = 160만 원
- 지방교육세: 8억 × 0.2% = 160만 원
- 합계 최종 세액: 1,600 + 160 + 160 = 1,920만 원
이 경우 최종 세율은 약 2.4%가 되며, 취득세 본세만 보면 2%지만, 농어촌특별세와 지방교육세까지 더하면 0.4%가 추가되는 셈입니다.
주택 외 부동산 예시: 10억 원짜리 상가 건물
- 취득가액: 10억 원
- 취득세 본세: 10억 × 4% = 4,000만 원
- 농어촌특별세: 10억 × 0.2% = 200만 원
- 지방교육세: 10억 × 0.4% = 400만 원
- 합계 최종 세액: 4,000 + 200 + 400 = 4,600만 원
이 경우 최종 세율은 4.6%이며, 주택보다 세율이 높아지므로 상가·오피스텔 등 투자용 부동산을 살 때는 세금 부담을 특히 신경 써야 합니다.
단계별 계산 방법
- 부동산 종류와 가격 확인: 주택인지, 주택 외인지, 전용면적, 취득가액 등을 정확히 파악합니다.
- 취득세 본세율 적용: 주택은 1~3%, 주택 외는 4% 등 본세율을 적용해 취득세 본세를 계산합니다.
- 농어촌특별세 계산: 주택은 전용 85㎡ 초과 시 0.2%, 주택 외는 0.2%를 취득가액에 곱해 계산합니다.
- 지방교육세 계산: 취득세 본세의 10% 또는 취득가액의 0.4%를 적용합니다.
- 합계 세액 산출: 취득세 + 농어촌특별세 + 지방교육세를 더해 최종 납부액을 구합니다.
- 계약서 작성 전에 취득세 본세만 보지 말고, 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함한 최종 세율을 미리 계산해두는 것이 좋습니다.
- 조정대상지역·다주택자·고급주택 등은 중과세율이 적용되므로, 세무사나 공인중개사와 상의해 정확한 세율을 확인하는 것이 안전합니다.
- 서울시·경기도 등 지자체별로 조례에 따라 세율이 약간 달라질 수 있으므로, 거래 지역의 세무서나 지방세 미리계산 서비스를 활용하는 것도 도움이 됩니다.
취득세는 부동산 가격이 높아질수록 절세 여지가 커지며, 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함한 최종 세율을 줄이기 위해 다양한 방법을 활용할 수 있습니다. 아래에 대표적인 절세 팁과 함께, 신혼부부·청년·출산 가정 등에 유리한 제도도 정리해보겠습니다.
절세 가능한 대표적인 방법
- 생애최초 주택 취득세 감면: 생애최초로 주택을 취득하는 경우, 일정 금액(예: 200만~300만 원)까지 취득세를 감면받을 수 있습니다.
- 신혼부부·청년 특례: 일정 조건을 충족하면 취득세를 감면받거나, 중과세율 적용을 피할 수 있는 특례가 있습니다.
- 인구감소지역 주택 취득 지원: 인구감소지역에 주택을 취득할 경우, 취득세 감면 혜택이 확대되는 경우가 있습니다.
- 공공임대·민간임대 특례: 장기민간임대주택 등으로 취득하면 중과세율이 제외되거나 감면받을 수 있습니다.
아래 표는 주요 취득세 절세 지원 제도를 비교한 것입니다. 어떤 제도를 활용하느냐에 따라 최종 세율이 크게 달라질 수 있으므로, 본인 상황에 맞는 제도를 잘 선택하는 것이 중요합니다.
제도명 장점 단점 생애최초 주택 취득세 감면 취득세 일부(예: 200만~300만 원) 면제 가능 생애최초 조건, 가격·면적 제한 있음 신혼부부·청년 특례 중과세율 완화, 감면 혜택 제공 혼인·연령·소득 등 조건 엄격 인구감소지역 주택 취득 지원 취득세 감면, 중과세 제외 가능 특정 지역에만 적용, 기간 제한 있음 공공·민간임대 특례 중과세율 제외, 장기 세제 혜택 임대 의무기간, 관리 부담 있음
실제 사용 후기와 주의점
- 생애최초 특례를 활용한 경우, 6억 원 이하 주택이라도 취득세 본세 600만 원 중 200만 원을 감면받아 400만 원만 내는 경우도 있습니다.
- 다만, 감면은 취득세 본세 기준이므로, 농어촌특별세와 지방교육세는 별도로 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
- 신혼부부·청년 특례는 조건이 까다로워, 신청 전에 반드시 세무서나 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
A. 주택은 전용면적 85㎡ 이하일 경우 농어촌특별세가 비과세되며, 지방교육세는 대부분의 경우 취득세 본세의 10%로 붙습니다. 주택 외 부동산은 대부분 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 추가되어 최종 세율 4.6%가 됩니다.
Q. 부동산 취득세 최종 세율 계산할 때 조정대상지역은 어떻게 반영되나요?
A. 조정대상지역에서 2주택 이상을 취득하면 취득세 본세율이 8~12%로 중과되며, 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 추가되어 최종 세율이 8.8~13.2%까지 올라갈 수 있습니다. 계약 전에 조정대상지역 여부를 반드시 확인해야 합니다.
Q. 주택 외 부동산 취득세 최종 세율은 어떻게 되나요?
A. 주택 외 부동산(토지, 상가, 오피스텔 등)은 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%로, 합계 최종 세율이 4.6%가 됩니다. 법인이 아닌 개인이 취득할 때 기준이며, 조정대상지역·다주택 여부와 관계없이 대부분 동일하게 적용됩니다.
Q. 부동산 취득세 농어촌특별세와 지방교육세를 포함한 최종 세율을 쉽게 계산하는 방법이 있나요?
A. 부동산 종류와 가격에 따라 취득세 본세를 먼저 계산한 뒤, 농어촌특별세와 지방교육세를 각각 더해 합계 세액을 구하면 됩니다. 서울시·경기도 등 지자체 지방세 미리계산 서비스나 부동산 취득세 계산기를 활용하면 보