2026년 부동산 청약 가점 계산기와 당첨 확률 높이는 통장 관리
청약에 도전하려는데 내 점수가 몇 점인지, 당첨 가능성은 얼마나 되는지 궁금하셨나요? 2026년에는 청약통장 월 납입 인정액이 25만 원으로 상향되면서 청약 전략도 달라졌습니다. 가점 계산부터 통장 관리 전략까지, 당첨 확률을 높이는 실전 노하우를 알려드립니다.
청약 가점제 기본 구조와 계산 원리
청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 세 가지 요소를 점수화하여 총 84점 만점으로 평가하는 제도입니다. 각 항목은 무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입 기간 최대 17점으로 배점되며, 점수가 높을수록 당첨 확률이 올라갑니다. 2026년 현재 수도권 서울 기준 당첨 커트라인은 평균 59~69점 수준이며, 지방으로 갈수록 40~55점대로 낮아지는 경향을 보입니다.
무주택 기간 점수 계산법
무주택 기간은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 시점부터 계산하며, 1년 미만은 2점, 1~2년은 4점, 2~3년은 6점 순으로 2년마다 2점씩 증가합니다. 15년 이상 무주택 상태를 유지하면 만점인 32점을 받을 수 있으며, 세대원 전원이 무주택일 경우에만 인정됩니다. 혼인신고를 하지 않은 단독 세대주라면 만 30세부터 기간이 산정되므로, 전략적으로 혼인신고 시점을 고려하는 것도 중요합니다.
부양가족 수 산정 기준
부양가족 점수는 최대 35점으로 청약 가점에서 가장 큰 비중을 차지합니다. 입주자 모집공고일 기준 주민등록등본에 등재된 세대원 중 배우자는 세대분리가 되어도 무조건 포함되며, 직계존속은 청약 신청자가 세대주여야 하고 3년 이상 같은 주민등록등본에 있어야 합니다. 미혼 자녀는 나이 제한 없이 포함되지만, 기혼 자녀는 제외되며, 배우자가 아닌 본인이 청약할 경우 배우자의 직계존속은 부양가족에서 제외됩니다.
청약통장 가입 기간 점수
청약통장 가입 기간은 최대 17점까지 인정되며, 6개월 미만은 1점, 6개월~1년 미만은 2점으로 시작하여 1년마다 1점씩 증가합니다. 15년 이상 가입 시 만점인 17점을 받을 수 있으므로, 가능한 한 빨리 청약통장을 개설하는 것이 유리합니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 최소 24개월 이상 가입해야 1순위 자격이 부여되므로, 장기적인 관점에서 통장을 유지하는 것이 중요합니다.
2026년 청약통장 납입 전략과 예치금 기준
2024년 11월부터 청약통장 월 납입 인정액이 10만 원에서 25만 원으로 상향되면서, 2026년 당첨을 노린다면 매달 25만 원을 꽉 채워 납입하는 것이 필수가 되었습니다. 민영주택과 국민주택은 예치금 기준이 완전히 다르며, 민영주택은 지역과 면적에 따라 정해진 금액만 채우면 되지만, 국민주택은 납입 횟수와 저축 총액을 모두 충족해야 합니다. 청년도약계좌 만기해지금을 청년 주택드림 청약통장으로 일시납할 수 있게 되면서, 빠르게 예치금을 채우는 전략도 가능해졌습니다.
지역별 민영주택 예치금 기준표
민영주택 청약에서는 입주자모집공고일 기준으로 예치금 총액만 확인하며, 한 번에 큰 금액을 입금해도 자격이 충족됩니다. 아래는 2026년 기준 지역별·면적별 예치금 기준입니다.
지역 85㎡ 이하 102㎡ 이하 135㎡ 이하 모든 면적 서울·부산 300만원 600만원 1,000만원 1,500만원 기타 광역시 250만원 400만원 700만원 1,000만원 기타 시·군 200만원 300만원 400만원 500만원
서울과 부산은 가장 높은 예치금 기준을 적용받으며, 청약 예치금을 신경 쓰기 귀찮은 분들은 청약통장에 1,500만 원 이상 넣어두면 모든 면적에 신청할 수 있습니다. 예치금은 주민등록표등본상 현재 거주지역 기준으로 판단하므로, 지역 이전 시 해당 지역 예치금으로 변경 납입해야 합니다.
국민주택 납입 횟수와 저축 총액 전략
국민주택 청약에서는 월 25만 원씩 꾸준히 납입하는 것이 가장 유리하며, 저축 총액 계산 시 월 25만 원 초과 금액은 인정되지 않습니다. 수도권 기준 국민주택 청약에서 1순위가 되려면 최소 1년 가입 기간과 12회 이상 납입이 필요하며, 당첨을 위해서는 최소 1,200만 원을 모아야 합니다. 25만 원씩 5년간 바짝 저축하면 당첨 기준을 넘길 수 있으므로, 2026년 현재 청약을 준비 중이라면 지금 당장 납입액을 상향하는 것이 중요합니다.
청약통장 해지 vs 예금담보대출 비교
급전이 필요할 때 청약통장을 해지하는 것보다 예금담보대출을 활용하는 것이 훨씬 유리합니다. 5대 시중은행에서는 청약통장을 담보로 예치금의 90~95%까지 대출을 취급하며, 납입을 중단하더라도 장기적으로 청약 가점에 유리하기 때문입니다. 예금담보대출은 만기일시상환 방식으로 전세자금대출처럼 만기에 대출을 상환할 수 있는 현금 흐름이 확실할 때 효과적이며, 중도해지 시 이자 손실보다 대출이자를 내는 것이 30만 원 이상 이익이 될 수 있습니다.
당첨 확률 높이는 청약 실전 체크리스트
청약에서 당첨되려면 가점 계산뿐만 아니라 전략적인 접근이 필요합니다. 공공주택과 민간주택은 납입 방식이 다르므로 각각의 특성을 이해하고, 본인에게 유리한 방식을 선택하는 것이 중요합니다. 또한 모집공고를 수시로 확인하고, 지역별 당첨 커트라인을 파악하여 본인의 가점으로 도전 가능한 지역을 선별하는 것도 당첨의 지름길입니다.
1순위 자격 확보 전략
- 투기과열지구/청약과열지역: 최소 24개월 가입 기간과 24회 이상 납입 필요
- 일반지역: 민영주택 1개월 가입, 국민주택 12회 납입으로 1순위 가능
- 예치금 충족: 공고일 이전에 지역별 예치금이 채워져 있지 않으면 신청 자격이 없음
- 통장 유지: 절대 해지하지 말고 예금담보대출 활용
- 납입 인정액: 2026년 기준 월 25만 원 한도까지 꽉 채워 납입
부양가족 수를 늘리기 위해서는 직계존속을 3년 이상 같은 주민등록등본에 등재해야 하므로, 청약 계획이 있다면 미리 세대 합가를 고려해야 합니다. 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 무조건 부양가족에 포함되므로, 혼인신고 시점을 전략적으로 정하는 것도 무주택 기간과 부양가족 점수를 동시에 높일 수 있는 방법입니다. 가족 중 가입 기간이 길거나 부양가족이 많은 사람이 청약 신청하는 것이 유리할 수 있으므로, 세대 내에서 누가 청약할지 미리 계산해보는 것이 좋습니다.
청약 가점 계산기 사용법과 실수 방지
LH청약센터나 청약홈에서 제공하는 공식 청약 가점 계산기를 활용하면 3초 만에 내 점수를 확인할 수 있습니다. 계산기 사용 시 무주택 기간은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 시점부터 입력하고, 부양가족 수는 주민등록등본 기준으로 정확히 입력해야 합니다. 청약통장 가입 기간은 청약순위확인서상 가입일 기준으로 산정되므로, 실제 당첨 시 기관의 최종 심사 결과와 차이가 있을 수 있다는 점을 유념해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 청약 가점 60점이면 서울에서 당첨 가능한가요?
서울 기준 당첨 커트라인은 평균 59~69점 수준이므로, 60점이면 당첨 가능성이 있는 편입니다. 다만 단지별·평형별로 커트라인이 다르므로, 모집공고를 확인하고 과거 당첨자 평균 점수를 참고하는 것이 좋습니다.
Q2. 청약통장을 해지하면 안 되나요?
급전이 필요하더라도 청약통장은 해지하지 말고 예금담보대출을 활용하는 것이 낫습니다. 납입을 중단하더라도 가입 기간 가점은 계속 유지되며, 청약통장을 담보로 예치금의 90~95%까지 대출받을 수 있습니다.
Q3. 부양가족에 장인·장모도 포함되나요?
배우자가 세대주이고 장인·장모가 3년 이상 같은 주민등록등본에 있으면 부양가족에 포함됩니다. 다만 본인이 세대주가 아닌 배우자가 청약할 경우, 본인의 부모는 제외되므로 누가 청약할지 신중히 결정해야 합니다.
Q4. 2026년 청약 가점 계산기는 어디서 이용할 수 있나요? LH청약센터(https://apply.lh.or.kr) 또는 청약홈(https://www.applyhome.co.kr)에서 공식 청약 가점 계산기를 무료로 이용할 수 있습니다. 메뉴 상단 ‘청약정보 → 청약가점 계산기’를 클릭하여 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 입력하면 자동으로 계산됩니다.