“임대인은 계약 만료 시 임차인의 보증금을 반환하며, 반환 지연 시 연 10%의 지연이자를 지급한다”는 문구를 특약에 포함시켜야 합니다. “임차인의 임대 여부와 관계없이 계약 만료일에 따른 보증금을 즉시 반환한다”는 내용도 추가하면 퇴거 후 즉시 보증금을 받을 수 있습니다.

권리관계 유지 조항

“계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고, 이를 위반 시 계약을 무효로 한다”를 기재하면 세입자가 모르는 사이 권리관계가 바뀌는 것을 막을 수 있습니다. “임대인은 계약 시점부터 만료 시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다”는 문구 역시 보증금을 지키는 강력한 안전장치입니다.

전세보증보험 가입 협조

“임대인은 HUG 또는 SGI 서울보증의 전세보증금 반환보증 가입에 협조하며, 가입 거절 시 계약을 해지할 수 있다”는 특약을 넣어야 합니다. 전세보증보험은 임대인의 동의가 필요하므로 “전세권 설정 보증보험 가입 등에 임대인이 적극 협조한다”는 문구로 명확히 해야 합니다.

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전세대출 및 계약 해지 관련 특약

전세자금 대출을 받을 계획이라면 대출 승인 여부에 따른 계약 해지 조건을 특약에 반드시 넣어야 합니다. 계약 체결 후 발견되는 문제에 대비한 해지 조항도 중요합니다.

대출 불가 시 계약 해지

“전세자금대출 심사 과정에서 대출 불가 판정 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환한다”는 특약을 넣으면 대출이 거절될 경우 안전하게 계약을 취소할 수 있습니다. “본 계약은 임차인이 전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 조건으로, 대출을 받을 수 없는 경우 본 계약을 무효로 한다”는 문구도 활용할 수 있습니다.

후발 문제 발견 시 해지 조건

“계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다”와 “계약 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다”는 조항을 넣어 예상치 못한 문제에 대응할 수 있습니다. “계약일 기준 해당 주택에는 선순위 근저당권 또는 가압류가 없으며, 추후 발생 시 계약 해지 가능하다”는 문구로 깡통전세 위험을 예방할 수 있습니다.

중도 해지 조건

“임차인이 계약기간 중 해지를 원할 경우, 2개월 전 서면 통보하고 대체 임차인을 구한 후 계약 해지할 수 있다”는 특약으로 불가피한 상황에 대비할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 “계약 만료 전 중도 퇴실할 경우, 임차인이 중개 수수료를 부담하고 보증금 반환은 다음 세입자 잔금 시 하기로 한다”는 문구를 협의해 볼 수 있습니다.

관리비·수리비·원상복구 책임 범위

관리비와 수리비 부담 주체를 명확히 하지 않으면 추후 분쟁이 발생할 수 있습니다. 원상복구 기준도 구체적으로 정해야 퇴거 시 문제를 피할 수 있습니다.

관리비 및 공과금 부담 주체

“전기, 수도, 가스, 인터넷 등 공과금은 임차인이 부담하고, 건물 공용 관리비는 임대인이 부담한다”는 문구로 각자의 책임 범위를 명확히 해야 합니다. 비용 항목별로 구체적인 부담자를 특약에 기재하면 나중에 다툼의 소지가 없습니다.

시설물 수리 책임

“보일러, 싱크대, 변기 등 고장 발생 시 경미한 수리는 임차인이, 주요 수리는 임대인이 책임진다”는 특약으로 수리 책임 소재를 정리할 수 있습니다. 임대인은 난방·상하수도·전기 설비 같은 주요 설비 수선 비용을 부담하고, 임차인은 전구·수도꼭지 등 소모품 교체 비용을 부담하는 것이 일반적입니다.

원상복구 범위

“임차인은 임대차 기간 종료 시 입주 당시 상태로 원상복구하며, 노후·자연손상은 해당하지 않는다”는 특약을 넣고 입주 당시 사진이나 영상을 첨부하면 훨씬 명확합니다. “임차인은 계약 만료 시 훼손되거나 파손된 부분을 원상 복구해 반환하기로 한다”거나 “임차인의 과실로 인한 파손은 복구 비용을 보증금에서 공제한다”는 문구도 임대인 입장에서 유용합니다.

임대차 계약서 특약 비교표

특약 항목	임차인 유리 문구 예시	임대인 유리 문구 예시
보증금 반환	“계약 만료일에 보증금 즉시 반환, 지연 시 연 10% 이자 지급”	“다음 세입자 잔금 시 보증금 반환”
전세대출	“대출 불가 시 계약 무효, 계약금 전액 반환”	“대출 불가는 임차인 책임, 계약금 포기”
원상복구	“노후·자연손상은 원상복구 대상 제외”	“훼손·파손 부분 복구 비용 보증금에서 공제”
중도해지	“2개월 전 통보 후 대체 임차인 구하면 해지 가능”	“중도 퇴실 시 중개 수수료 임차인 부담”

생활 관련 특약사항

일상생활에서 발생할 수 있는 사소한 문제도 특약으로 명시하면 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다. 반려동물·도배·청소·전대 금지 등 구체적인 생활 규정을 기재해야 합니다.

반려동물 허용 여부

“고양이, 강아지 등 모든 애완동물 사육을 금지하며, 위반 시 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있다”처럼 구체적으로 작성해야 합니다
반려동물을 키울 예정이라면 “반려동물 사육 허용, 피해 발생 시 임차인 책임”이라고 명시해야 합니다
“입주 전 전체 도배 및 청소는 임대인이 책임진다”는 문구로 입주 전 상태를 보장받을 수 있습니다
“청소 완료 상태로 인도”처럼 인도 상태를 명확히 하면 입주 후 불편함이 없습니다
“임대인의 동의 없이 주택의 구조 변경이나 전대, 임차권 양도를 할 수 없다”는 내용을 기재하면 임대인의 권리를 보호할 수 있습니다
임차인이 무단으로 다른 사람에게 재임대하는 것을 방지하는 장치입니다

특약사항을 작성할 때는 법적 효력을 갖추기 위한 몇 가지 원칙을 반드시 지켜야 합니다. 명확한 문구와 양측 동의가 핵심입니다.

명확하고 구체적인 표현을 사용해야 하며, 추상적인 문장은 법적 분쟁 소지가 있습니다
“협의한다” 같은 표현은 책임 회피로 해석될 수 있어 지양해야 합니다
계약서 하단뿐만 아니라 특약란에도 양측 모두 서명 또는 날인을 해야 효력이 있습니다
작성일 및 적용일자를 명시해야 불명확한 시점으로 인한 해석 분쟁을 막을 수 있습니다
계약서 원본을 각자 1부씩 보관해야 법적 효력을 보장받을 수 있습니다
주택임대차보호법 제10조에 따르면 “임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다”는 점을 기억해야 합니다

Q1. 임대차 계약서 특약사항은 법적 효력이 있나요?
네, 특약사항은 계약 당사자 간의 합의로 작성되며 법적 효력을 가집니다. 다만 주택임대차보호법의 범위를 넘어서거나 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없을 수 있습니다.

Q2. 부동산 임대차 계약서 특약에 보증금 반환 시기를 꼭 써야 하나요?
보증금 반환 시기와 지연 시 조치를 특약에 명확히 기재하면 만일의 사태에 대응할 수 있습니다. “계약 만료일에 보증금 즉시 반환, 반환 지연 시 연 10%의 지연이자 지급”처럼 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

Q3. 임대차 계약서에 전세대출 관련 특약을 넣지 않으면 어떻게 되나요?
전세자금대출이 거절되었을 때 계약 해지 조건이 없으면 계약금을 잃거나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. “대출 불가 시 계약 무효, 계약금 전액 반환”이라는 특약을 반드시 넣어야 안전합니다.

Q4. 임대차 계약서 특약사항에 원상복구 범위를 구체적으로 써야 하는 이유는?
원상복구 기준을 명확히 하지 않으면 퇴거 시 수리 비용 부담으로 분쟁이 발생할 수 있습니다. “노후·자연손상은 원상복구 대상 제외”라고 명시하고 입주 시 사진을 첨부하면 나중에 다툼을 막을 수 있습니다.

Q5. 부동산 임대차 계약 특약에 반려동물 허용 여부를 꼭 명시해야 하나요? 반려동물 허용 여부는 생활 분쟁의 주요 원인이므로 특약에 명확히 기재하는 것이 좋습니다. “반려동물 사육 금지, 위반 시 계약 해지”처럼 구체적으로 작성하면 사전에 문제를 예방할 수 있습니다.