부동산 등기부등본 보는 법 배워서 전세 사기 위험 필지 거르기
전세 계약을 앞두고 있다면 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 큰 금액이 오가는 만큼 집주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 보증금을 돌려주지 않은 이력은 없는지 꼼꼼히 살펴야 깡통전세나 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다. 이 글에서는 등기부등본의 표제부·갑구·을구를 읽는 방법과 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 핵심 포인트를 실전 중심으로 안내합니다.
등기부등본 기본 구조 이해하기
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되며 각각 부동산의 물리적 현황과 권리관계를 담고 있습니다. 표제부에는 주소·면적·건물용도 같은 기본 정보가, 갑구에는 소유권 변동 내역과 압류·가압류 같은 제한사항이, 을구에는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 등기부등본은 위에서 아래로 시간순으로 기재되므로 아래에 있는 내용일수록 최신 정보라는 점을 기억해야 합니다.
표제부에서 확인할 사항
표제부는 부동산의 물리적 현황을 보여주는 영역입니다. 여기서 주소가 계약서와 일치하는지 반드시 대조하고, 건축물 용도가 주거용인지 확인해야 합니다. 근린생활시설처럼 주거용이 아닌 건물은 전세자금 대출이 어려울 수 있으니 계약 전 유의해야 하며, 전유부분의 면적이 계약서에 기재된 만큼 맞는지도 함께 점검해야 합니다.
갑구로 소유권과 압류 여부 파악하기
갑구는 소유권 관련 정보를 담고 있는 핵심 영역입니다. 여기서 소유자의 이름과 주소가 실제 계약하려는 집주인과 일치하는지 확인하고, 압류·가압류·가처분 같은 소유권 제한 사항이 있는지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 갑구에 ‘신탁’ 표시가 있다면 신탁부동산이므로 계약 시 큰 위험이 따를 수 있어 각별히 주의해야 합니다.
을구에서 근저당권 확인해 깡통전세 거르기
을구는 근저당권이나 임차권 같은 소유권 이외의 권리를 보여주는 곳으로, 전세 계약 시 가장 중요하게 봐야 할 부분입니다. 근저당권 설정 금액이 높다면 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으며, 을구가 비어 있다면 부동산에 담보나 채권이 없는 상태로 좋은 매물이 될 수 있습니다. 등기부등본을 ‘말소사항 포함’으로 발급하면 과거 이력도 함께 볼 수 있어 더욱 안전합니다.
근저당권과 채권최고액 읽는 법
근저당권이란 집이나 땅을 담보로 돈을 빌릴 때 설정하는 권리로, 을구에 기재된 채권최고액을 통해 집주인이 얼마나 빚을 졌는지 파악할 수 있습니다. 예를 들어 매매가 10억 원인 아파트에 근저당권 채권최고액이 8억 원이라면, 경매 낙찰금에서 은행 대출을 다 갚고 나면 세입자의 전세보증금을 받지 못하는 깡통전세 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 근저당권 설정액과 전세보증금을 합산한 금액이 집값의 80%를 넘지 않는지 반드시 계산해봐야 합니다.
임차권 등기와 전세권 확인하기
을구에는 ‘주택임차권’ 등기도 자주 나타나는데, 이는 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 임차권을 등기부에 올린 경우입니다. 임차권 등기가 있다면 해당 물건은 피하는 것이 안전하며, 전세권 설정 여부도 함께 확인해 선순위 권리자가 있는지 살펴야 합니다. 전입신고와 확정일자만으로는 등기부에 임차인 정보가 나타나지 않으므로, 중개사를 통해 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
전세가율 계산으로 안전한 매물 판별하기
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 전세가율이 높을수록 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 전세가율 계산식은 ‘전세보증금 ÷ 최근 실거래 매매가 × 100’이며, 일반적으로 70% 이하는 안전, 70~80%는 주의, 80% 이상은 깡통전세 위험 구간으로 분류됩니다. 전세가율이 80%를 넘으면 집값이 조금만 떨어져도 전세보증금 보호가 깨지므로 계약을 피하는 것이 바람직합니다.
전세가율 확인 방법과 실전 예시
실거래가를 기반으로 한 전세가율을 확인하려면 KB시세나 서울시 전세가격상담센터 같은 사이트를 활용하면 됩니다. 예를 들어 서울 은평구 응암동 ‘힐스테이트 녹번역’ 전용 84㎡의 평균 시세가 11억 원이고 평균 전세가격이 6억 원이라면, 전세가율은 6억 원 ÷ 11억 원 × 100 = 54.5%로 안전 구간에 해당합니다. 근저당권 채권최고액과 전세보증금을 합산해 집값 대비 비율을 계산하는 것도 중요하며, 이 비율이 80%를 넘지 않아야 경매 시에도 보증금을 온전히 회수할 가능성이 높습니다.
확정일자와 대항력으로 보증금 보호하기
확정일자만 찍으면 전세금이 무조건 보호된다고 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 대항력도 함께 갖춰야 실질적 보호가 가능합니다. 대항력은 전입신고와 실제 거주로 확보되며, 확정일자는 주민센터에 계약서를 제출해 우선변제권을 얻는 절차입니다. 대항력이 없으면 소유권 변동 시 계약을 유지하거나 대항할 수 없고, 확정일자가 없으면 경매 시 보증금을 일부만 회수할 수 있으므로 두 가지 모두 반드시 갖춰야 합니다.
대항력 확보 시기와 유지 방법
대항력은 전입신고와 실제 점유(거주)라는 두 가지 조건이 갖춰져야 발생하며, 계약 직후 바로 전입신고를 완료하는 것이 안전합니다. 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 발급받을 수 있으며, 도로명주소와 지번주소 모두로 받아두는 것이 좋습니다. 대항력은 보증금을 전액 회수할 때까지 계속 유지해야 하므로, 중간에 이사를 나가거나 전입을 빼면 보호받지 못하는 점을 유의해야 합니다.
전세 계약 전 종합 체크리스트
안전한 전세 계약을 위해서는 등기부등본 확인 외에도 여러 절차를 거쳐야 합니다. 아래 표는 전세 계약 시 필수로 확인해야 할 항목과 적정 기준을 정리한 것입니다.
항목 확인 방법 및 기준 전세가율 시세 대비 60~70% 적정, 80% 이상 피할 것 등기부등본 계약 전·당일·잔금 전 재확인 필수 건축물대장 주택용도와 주소 일치 여부 확인 임대인 체납내역 보증금 1천만 원 이상 시 세무서 열람 확정일자 계약 직후 도로명·지번 주소 모두로 발급 공인중개사 신원 자격등록증 및 신분증 확인
- 등기부등본은 ‘말소사항 포함’으로 발급해 과거 이력까지 확인합니다
- 근저당권 채권최고액과 전세보증금 합산액이 매매가의 80%를 넘지 않는지 계산합니다
- 갑구에 압류·가압류·신탁 표시가 있는지 반드시 확인합니다
- 을구에 임차권 등기나 선순위 전세권이 있는지 살핍니다
- 계약 당일과 잔금 전에 등기부등본을 재확인해 변동사항이 없는지 점검합니다
Q. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
인터넷등기소 웹사이트나 모바일 앱을 통해 언제 어디서나 발급받을 수 있으며, 발급 수수료는 700원입니다. 반드시 ‘말소사항 포함’ 옵션으로 발급해야 과거 이력까지 확인할 수 있습니다.
Q. 근저당권이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?
근저당권 자체가 문제는 아니지만, 채권최고액과 전세보증금을 합산한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크므로 피하는 것이 안전합니다. 근저당권 설정 시점과 금액을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 계약서에 근저당 말소 조건을 명시하는 것도 방법입니다.
Q. 전세가율은 어떻게 계산하나요?
전세가율은 ‘전세보증금 ÷ 최근 실거래 매매가 × 100’으로 계산하며, KB시세나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하면 정확한 시세를 확인할 수 있습니다. 일반적으로 전세가율 70% 이하가 안전 구간이며, 80% 이상은 깡통전세 위험이 높습니다.
Q. 확정일자와 대항력의 차이는 무엇인가요? 확정일자는 주민센터에 계약서를 제출해 우선변제권을 확보하는 절차이고, 대항력은 전입신고와 실제 거주로 소유권 변동 시에도 계약을 유지할 수 있는 권리입니다. 두 가지 모두 갖춰야 전세보증금을 온전히 보호받을 수 있으며, 전입신고는 계약 직후 바로 완료하는 것이 안전합니다.