2026년에도 공시가격 현실화율이 69%로 동결되었지만, 서울을 중심으로 아파트 시세가 큰 폭으로 상승하면서 보유세 부담은 오히려 30~40% 증가할 것으로 예상됩니다. 현실화율 동결이 세금 부담 완화를 의미하지 않으며, 시세 변동이 공시가격에 반영되면서 재산세와 종합부동산세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 강남권과 한강벨트 등 인기 지역을 중심으로 보유세 증가가 예고되고 있어 집주인들의 주의가 필요합니다.

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공시가격 현실화율 동결의 핵심 내용

정부는 2026년 부동산 공시가격 현실화율을 4년 연속 동결하기로 결정했습니다. 공동주택은 69%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5% 수준으로 2023년 이후 동일하게 유지되며, 문재인 정부 시절 추진했던 90% 목표는 사실상 무산되었습니다. 국토교통부는 부동산 시장 안정과 국민 세 부담 완화를 이유로 들었지만, 시세 변동은 충실히 반영하겠다는 방침을 함께 밝혔습니다.

현실화율이란 무엇인가

공시가격 현실화율은 실제 시세 대비 공시가격의 비율을 의미합니다. 예를 들어 시세 10억 원인 아파트의 공시가격이 6억9천만 원이라면 현실화율은 69%입니다. 이 비율은 재산세와 종합부동산세를 계산하는 기준이 되며, 각종 복지 혜택의 기준선으로도 활용됩니다.

동결 결정의 배경과 논란

정부는 국민 수용성 조사 결과 “공시가격이 실거래 흐름과 유사하게 움직여야 하며 조정은 급격하지 않고 수년에 걸쳐 점진적으로 해야 한다”는 의견이 우세했다고 설명했습니다. 하지만 전문가들은 중장기적으로 정책 신뢰도를 약화시킬 수 있으며, 지방자치단체의 재정 건전성에 악영향을 미칠 수 있다고 우려하고 있습니다.

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현실화율 동결에도 보유세가 오르는 이유

현실화율이 동결되었음에도 보유세는 증가할 수 있습니다. 보유세는 ‘공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율’로 계산되는데, 현실화율이 동결되어도 시세 상승이 공시가격에 반영되기 때문입니다. 특히 서울 주요 지역의 아파트 시세가 급등하면서 공시가격도 함께 상승할 것으로 예상됩니다.

시세 상승의 공시가격 반영 메커니즘

국토연구원 박천규 본부장은 “시세반영률이 동결되더라도 시장변동은 산정 시 반영되므로 시세가 상승했다면 공시가격이 오르게 됩니다”라고 설명했습니다. 예를 들어 현재 공시가격 13억 원인 주택의 시세가 17억 원으로 상승했다면, 현실화율 69%를 유지하더라도 공시가격은 약 11억7천만 원으로 증가하며 보유세 부담은 30% 이상 늘어날 수 있습니다.

지역별 보유세 증가 전망

서울 강남권과 한강벨트 등 인기 지역을 중심으로 내년 보유세 부담은 30~40% 증가할 것으로 예상됩니다. 우병탁 신한은행 전문위원의 시뮬레이션 결과, 서울 고가 아파트 단지는 1가구 1주택자인 경우에도 보유세 부담이 크게 급증하는 것으로 나타났습니다. 반면 시세 상승폭이 작은 지역은 상대적으로 보유세 증가 폭이 적을 수 있습니다.

공시가격 구간별 영향 분석

공시가격 구간에 따라 보유세 증가율이 다르게 나타납니다. 9억 원에서 12억 원 미만 구간은 3.6~9.1%, 12억 원에서 20억 원 미만 구간은 7.4~14.9% 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 종합부동산세 기본공제 기준인 12억 원 경계선에 있는 주택의 경우, 공시가격이 2.5%만 올라도 종부세 납부 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

재산세와 종합부동산세 계산 방법

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 후 세율을 적용하며, 종합부동산세는 공시가격에서 기본공제액을 차감한 과세표준에 세율을 적용합니다. 2026년 현재 재산세 공정시장가액비율은 45%, 종부세 공정시장가액비율은 60%가 적용됩니다.

재산세 계산 구조

재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율 45%를 곱한 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 세율은 과세표준에 따라 0.1~0.4%까지 차등 적용되며, 1가구 1주택자의 경우 일정 조건 하에 세 부담 상한이 적용될 수 있습니다.

종합부동산세 계산 구조

종합부동산세는 전국 주택의 공시가격 합계에서 기본공제액(1가구 1주택 12억 원, 다주택 9억 원)을 차감한 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하여 과세표준을 산출합니다. 1주택자의 경우 0.6~3.0% 세율이 적용되지만, 다주택자는 1.2~6.0%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

1가구 1주택자 vs 다주택자 비교

구분	1가구 1주택자	다주택자
종부세 기본공제	12억 원	9억 원
종부세 세율	0.6~3.0%	1.2~6.0% (중과)
장기보유 공제	최대 80% (고령·장기)	미적용
재산세 세율	일반세율 적용	일반세율 적용

다주택자는 1주택자에 비해 기본공제가 적고 세율이 높아 보유세 부담이 훨씬 커질 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 3주택 이상 보유 시 과세표준 구간별 최고세율이 적용되어 세 부담이 급증할 수 있습니다.

보유세 부담 완화 전략

보유세 부담을 줄이기 위해서는 공시가격 확인과 이의신청, 세액공제 활용, 주택 수 조정 등 다양한 방법을 고려할 수 있습니다. 특히 12억 원 경계선에 있는 1주택자라면 공시가격 이의신청을 통해 종부세 부담을 피할 수 있는 경우가 있습니다.

공시가격 확인 및 이의신청

매년 3~4월 공시가격 발표 시 반드시 확인
주변 시세와 비교하여 과도하게 높으면 이의신청 검토
이의신청 기간은 공시일로부터 30일 이내
감정평가서나 실거래가 자료 등 객관적 근거 제출 필요

국토연구원 자료에 따르면 전년도 공시에서 1.5% 조정 속도를 적용한 결과 균형성 제고 여부가 이의신청률에 영향이 없음을 확인했다고 밝혔습니다. 하지만 개별 사례에서는 충분히 검토할 가치가 있습니다.

세액공제 및 감면 혜택 활용

1가구 1주택자는 고령자 공제(만 60세 이상), 장기보유 공제(5년 이상) 등을 통해 종합부동산세를 최대 80%까지 감면받을 수 있습니다. 또한 1세대 1주택자로서 보유기간과 연령 조건을 충족하면 추가 혜택이 주어질 수 있어 본인의 상황에 맞는 공제 항목을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

주택 수 조정 및 증여 전략

다주택자의 경우 2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 배제가 종료되므로, 그 전에 주택 수를 조정하는 것이 유리할 수 있습니다. 증여세는 2026년에도 배우자 6억 원, 직계존비속 5천만 원(미성년자 2천만 원) 공제가 유지되며, 세율은 과세표준에 따라 10~50% 누진세율이 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 2026년 공시가격 현실화율 동결로 보유세가 줄어드나요?

아닙니다. 현실화율이 69%로 동결되어도 실제 시세 상승이 공시가격에 반영되므로 보유세는 오히려 증가할 수 있습니다. 특히 서울 강남권과 한강벨트 등 시세 상승폭이 큰 지역은 보유세가 30~40% 증가할 것으로 예상됩니다.

Q2. 공시가격 현실화율 동결이 1주택자에게는 어떤 영향을 주나요?

1가구 1주택자도 시세 상승에 따른 공시가격 증가로 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 공시가격이 12억 원 경계선에 있는 경우, 소폭 상승만으로도 종합부동산세 납부 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

Q3. 2026년 다주택자 보유세는 얼마나 증가하나요?

다주택자는 종부세 중과세율(1.2~6.0%)과 낮은 기본공제(9억 원)가 적용되어 1주택자보다 훨씬 큰 세 부담을 안게 됩니다. 공정시장가액비율이 100%로 적용되고 세부담 상한이 폐지될 경우 보유세가 2~3배까지 급등할 수 있다는 분석도 있습니다.

Q4. 공시가격 이의신청은 어떻게 하나요?

공시가격 발표 후 30일 이내에 국토교통부 또는 해당 지자체에 이의신청서를 제출할 수 있습니다. 실거래가 자료, 감정평가서 등 객관적 근거를 함께 제출하면 재조사를 통해 공시가격이 조정될 수 있으며, 이는 보유세 절감으로 이어질 수 있습니다.